在二手房交易过程中，涉及多项法定与约定的费用，其支付主体、计算标准及法律依据常引发争议。本文旨在依据相关法律法规，对二手房交易中的主要费用项目进行系统性梳理与法律解析，为交易各方提供清晰的实务指引，以防范法律风险，保障交易顺畅。
一、 交易税费的法律属性与承担主体
交易税费是国家基于法律强制征收的款项，其承担主体通常由法律、行政法规明确规定，当事人约定不得违反。
1. 增值税及其附加：根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人出售购买不足2年的住房，需全额缴纳增值税（通常按销售收入5%征收）；出售购买2年以上（含2年）的住房，免征增值税。附加税费（城市维护建设税、教育费附加等）随增值税计征。法律上，出售方为纳税义务人。
2. 个人所得税：依据《个人所得税法》，财产转让所得应缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房所得，免征个人所得税。否则，通常按转让收入差额的20%或总额的1%-3%核定征收。纳税义务人为出售方。
3. 契税：根据《契税法》，在土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的单位和个人为契税纳税人。税率通常为1%-3%，具体适用税率与购房面积、是否为首套住房等因素相关。法律明确规定买方为纳税义务人。
4. 土地增值税：个人销售住宅暂免征收土地增值税，但转让非住宅类房产需按规定缴纳。纳税义务人为出售方。
二、 交易服务费用与政府规费
此类费用包括提供服务的对价及行政事业性收费，其支付依据多为合同约定或政府定价。
1. 不动产登记费：属于行政事业性收费。住宅类不动产登记收费标准为每件80元，非住宅类为550元。法律未强制规定承担方，实践中多由买方承担或双方协商。
2. 交易手续费：部分地区已取消或调整。若存在，通常按建筑面积或交易额一定比例收取，承担方式由交易双方约定。
3. 中介服务费：基于居间合同产生，由委托方（通常买卖双方均可能委托）与中介机构协商确定，法律对其费率有原则性规范，禁止显失公平。支付主体和金额完全取决于合同约定。
4. 评估费：若交易涉及银行贷款，银行会要求对抵押房产进行评估，由此产生评估费。该费用由委托评估方（通常为买方或贷款银行）与评估机构依据委托合同确定。
三、 其他关联费用与法律风险提示
1. 贷款相关费用：买方若申请商业贷款，可能涉及抵押登记费、担保服务费、保险费（如涉及）等。这些费用基于金融服务合同产生，支付主体需依据合同条款确定。
2. 专项维修资金：根据《住宅专项维修资金管理办法》，房屋所有权转让时，结余的维修资金随房屋所有权同时过户。该款项并非本次交易新产生的费用，而是账户余额的移交，通常由买卖双方在合同中明确结算方式。
3. 风险防范要点：
合同明确原则：所有费用的项目、计算方式、支付主体及支付时间，均应在《房屋买卖合同》及补充协议中清晰载明，避免使用“相关税费由法律规定方承担”等模糊表述。
核实免税资格：出售方应提前核实其是否满足增值税、个人所得税的免征条件，并备齐证明材料，避免因税务争议导致交易延误。
预算全面性：买方应提前向税务部门、不动产登记中心及贷款银行咨询，制作完整的费用预算清单，将各项税费及服务费纳入总成本考量。
综上，二手房交易费用明细不仅是一份财务清单，更是各方权利义务的法律映射。交易双方应在缔约前充分了解各项费用的法律性质与承担规则，并通过书面合同予以固定，从而在法律的框架内顺利完成产权交割，有效维护自身合法权益。