房屋买卖合同纠纷是当前房地产交易市场中常见的民事争议类型，涉及标的额大、法律关系复杂，直接关系到当事人的重大财产权益。此类纠纷通常因合同履行过程中的瑕疵、违约行为或对合同条款的理解分歧而引发。本文将围绕其常见成因、法律适用要点及当事人的应对路径展开分析。
纠纷的成因多样。其一，出卖人瑕疵履行，如未按约定时间交房、房屋存在质量缺陷或权利瑕疵（如抵押未解除、共有人异议等）。其二，买受人违约，主要体现为未按合同约定支付购房款。其三，合同条款约定不明或存在歧义，例如关于交房标准、过户时间、附属设施归属等约定不清，在履行中产生争议。其四，因政策变化导致合同履行障碍，如限购、限贷政策的出台，可能使买受人丧失购房资格或贷款成数变化，从而引发纠纷。其五，涉及“一房二卖”等恶意违约行为，严重损害买受人利益。
在法律适用上，处理此类纠纷主要依据《中华人民共和国民法典》合同编及相关司法解释。核心原则是保障交易安全，维护诚实信用。对于违约行为，守约方可主张继续履行、采取补救措施、赔偿损失或支付违约金。在“一房二卖”情形下，若数个买受人均要求履行合同，法院一般按以下顺序确定履行顺位：已办理所有权转移登记的优先；均未登记，已合法占有房屋的优先；均未登记且未占有，则综合考虑合同成立先后、付款情况等因素。损失赔偿范围应包括直接损失和可预见的间接损失。
对于当事人而言，有效的风险防范与纠纷应对至关重要。在缔约阶段，应尽审慎审查义务。买受人需核实房屋产权状况（是否清晰、有无查封抵押）、出卖人身份及处分权限。出卖人则应初步了解买受人的资信与购房资格。合同条款务必详尽明确，除价款、面积、交付日期外，应将学区指标、装修标准、车位归属等易生争议事项写入合同，并对政策变化、贷款失败等特殊情况下的合同处理方式作出约定。
纠纷发生后，当事人应首先审查合同相关条款，固定和收集证据。关键证据包括：房屋买卖合同原件、付款凭证、沟通记录（微信、短信、邮件）、对方违约的证明材料（如催告函、照片视频）等。在此基础上，可优先尝试与对方协商，寻求和解或签订补充协议。协商不成，可根据合同约定或法律规定，选择向法院提起诉讼或根据仲裁条款申请仲裁。诉讼中，清晰的诉讼请求（如要求继续履行并支付违约金，或解除合同并赔偿损失）和扎实的证据链是赢得诉讼的基石。
值得注意的是，近年来随着房地产市场监管加强，法院在审理中更注重引导当事人遵循诚信原则，并考虑调控政策对合同履行的影响。当事人主张因政策变化解除合同，需证明该变化确实导致合同目的无法实现，而非单纯的经济负担加重。法官会综合合同约定、政策内容、当事人预期等因素进行公平裁量。
妥善处理房屋买卖合同纠纷，既需要当事人具备基本的法律常识与风险意识，做好事前防范与事后证据保全，也依赖于司法机关准确适用法律，平衡合同自由与公平正义，从而维护房地产市场的健康稳定秩序。