在房地产交易中，出售一套总价为100万元的住宅所涉及的税费并非单一固定数额，而是根据卖方持有房产的具体情况、房屋性质以及地方政策综合计算的结果。本文将从法律视角，系统梳理相关税种与计税规则，以明确各方纳税义务。
最主要的税种为增值税及其附加。根据我国现行税收法规，个人出售购买不足两年的住房，需全额征收增值税，税率通常为5%。若出售购买满两年的住房，则免征增值税。对于100万元的房产，若不符合免征条件，增值税约为5万元。还需缴纳以增值税为计税基础的城建税、教育费附加等，合计比例约为增值税的12%，即约0.6万元。这两项合计可能达到5.6万元左右。
个人所得税是关键变量。如果卖方家庭在该省内仅拥有此一套住房且持有满五年，出售时免征个人所得税。若不满足该条件，则需缴纳个人所得税。计算方式通常有两种：一是能提供完整原值凭证的，按差额（现售价减去原价及合理费用）的20%征收；二是无法提供凭证的，按房屋总价1%至3%核定征收。以100万元总价、按1%核定计算，个税约为1万元。若按差额计算且原值较低，税额可能更高。
第三，土地增值税与印花税。个人销售住宅目前暂免征收土地增值税。印花税方面，住宅买卖同样暂免。在普通住宅交易中，这两项通常不发生实际支出。
交易费用亦需关注。虽然不属于税收，但登记费等行政规费是必要支出，金额较小，通常为数百元。
综合来看，出售一套100万元住宅，卖方税负可能从零到数万元不等。关键取决于持有年限、是否唯一住房及原购房成本。例如，满两年唯一的住房，可能仅需承担少量附加费用；而未满两年的非唯一住房，则可能面临增值税、附加及个税合计约6至7万元甚至更高的税负。
需要特别指出，上述分析基于普遍性税收规定，各地税务机关在实施细则上可能存在细微差异。纳税人在交易前，应依据《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》等法律法规，结合自身房产的准确信息，向主管税务机关进行具体咨询与核算，以确保合规履行纳税义务。
税收计算需严谨对待，准确适用法律方能保障合法权益。