宅基地使用权作为我国特有的一项用益物权，其转让问题关涉农民基本居住权益、土地管理制度与农村社会稳定，法律对此设定了严格的条件与程序。本文旨在梳理相关法律框架，分析转让的核心要件与潜在风险。
现行法律体系对宅基地转让确立了“房地一体、地随房走”的基本原则。根据《中华人民共和国土地管理法》及国家相关政策，宅基地使用权转让并非完全自由，其核心限制在于受让主体的特定性。原则上，宅基地使用权及其上房屋的受让方须为本集体经济组织内部成员。此规定旨在保障宅基地的福利属性与集体所有性质，防止农村土地资源流失至外部资本，从而维护集体成员的长久居住保障。
具体而言，一项合法有效的宅基地转让需同时满足多项实质与形式要件。实质要件方面：转让人须拥有合法的宅基地使用权证及房屋所有权证明，且转让后其在农村不再享有其他宅基地，此即“一户一宅”原则的体现。转让行为必须经过本集体经济组织的书面同意，这是集体所有权行使的关键环节。再次，转让双方需具备相应的民事行为能力，意思表示真实，且不存在欺诈、胁迫等情形。形式要件则强调程序的合规性，双方应签订书面转让合同，并依法向不动产登记机构申请物权变更登记，非经登记，物权变动不发生法律效力。
实践中，宅基地转让亦面临诸多法律风险与纠纷。最常见的风险类型包括：将宅基地转让给本集体组织以外的成员（尤其是城镇居民），此类合同通常因违反法律、行政法规的强制性规定而被认定为无效，双方将面临返还财产、赔偿损失的后果。若转让未取得集体经济组织同意，或侵犯了其他成员的优先购买权，转让效力亦可能存疑。另一类风险源于历史遗留问题，如权属证明不全、宅基地面积超标等，均可能成为转让的法律障碍。
对于有意进行宅基地转让的当事人，审慎评估与规范操作至关重要。建议在交易前，务必核实宅基地的权属状况与规划性质，取得所在集体经济组织清晰、合法的同意文件。转让合同应详尽载明标的物信息、价款、支付方式、交付时间、违约责任及争议解决方式等条款。尤为重要的是，务必完成不动产变更登记，以最终取得法律保护。
随着城乡融合发展政策的推进，部分试点地区在探索放宽宅基地使用权流转范围方面进行了有益尝试，但全国范围内严格限制的基本格局短期内不会改变。任何宅基地转让行为均应在现行法律与政策框架内审慎进行，确保交易安全合法，切实保障农民合法权益与农村社会秩序的稳定。