二手房交易作为不动产流转的重要形式，其产权转移登记（俗称“过户”）是完成物权变动的核心法律环节。该流程严谨且环环相扣，任何步骤的疏漏都可能引发法律风险。本文旨在依据《中华人民共和国民法典》、《不动产登记暂行条例》等法律法规，系统梳理并解析其详细操作步骤，为交易双方提供清晰的法律指引。
第一步：前置条件核查与合同签署
过户流程始于有效的债权合意。交易双方须在签约前完成关键核查：买方应查验不动产权属证书，确认卖方身份及产权真实性，并通过不动产登记机构查询房屋的权属状况、是否存在抵押、查封等权利限制。卖方则应核实买方的购房资格（如当地存在限购政策）。在充分协商价款、付款方式、交房时间、违约责任等条款后，双方须签署书面的《房屋买卖合同》。该合同是后续所有步骤的法律基础，建议条款详尽明确，必要时可委托专业律师审定。
第二步：购房资格审核与网签备案
在合同签署后，若当地房地产管理部门有要求，买方需按规定提交材料申请购房资格审核。审核通过后，双方需到房屋所在地的住建（房管）部门进行买卖合同网上签约并备案。网签备案具有公示作用，能有效防止“一房二卖”，是办理后续贷款及产权登记的前置行政程序。此阶段产生的备案合同将是登记申请的依据之一。
第三步：税务申报与缴纳
完成网签后，双方需共同至不动产登记大厅的税务窗口进行纳税申报。主要税种包括：卖方可能涉及的增值税及附加、个人所得税；买方需缴纳的契税。税务部门将根据申报情况核定应纳税额。双方应依法及时足额缴纳各自税费，取得完税证明。完税凭证是办理产权转移登记的必备文件。
第四步：提交登记申请与材料受理
在税费清缴完毕后，交易双方需共同向不动产登记机构正式提出转移登记申请。需提交的材料通常包括：不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、已备案的买卖合同、完税证明等。若房屋存在抵押，需先办理抵押权注销登记或取得抵押权人同意的转移登记书面文件。登记机构对申请材料进行初步查验，符合受理条件的，予以受理并出具受理凭证。
第五步：登记审核与登簿发证
不动产登记机构在受理申请后，进入内部审核环节。审核人员依法对申请材料的真实性、合法性、有效性进行审查，必要时进行实地查看。经审核符合登记条件的，登记机构将本次产权转移事项记载于不动产登记簿。登记簿记载完成之时，物权转移的法律效力即告发生。随后，登记机构根据簿载内容，为买方制作并颁发新的《不动产权证书》。买方领取新证后，整个法律意义上的过户流程方告终结。
需要特别强调的是，实践中常与上述流程并行的是买方申请贷款及双方办理物业交割等手续。买方若需贷款，应在合同签署后及时向银行申请，银行批贷后通常会要求办理抵押预告登记或直接办理转移登记与抵押登记的合并办理。物业交割则涉及户口迁出、水电煤气费用结清及房屋实际交付，虽不直接影响物权变动，但易引发纠纷，建议在合同中明确约定并在交房时签署书面交割清单。
二手房产权转移登记是一个融合了民事法律行为与行政登记程序的系统工程。各方当事人应秉持诚信，严格遵循法定步骤，妥善保管各类文件，必要时借助专业法律与中介服务，以保障交易安全与高效，最终实现物权平稳、合法地过渡。