房屋抵押是指债务人或第三人（抵押人）为担保债务的履行，不转移房屋的占有，而将该房屋所有权中的处分权能作为担保，设定抵押权予债权人（抵押权人）的行为。当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该房屋折价、拍卖或变卖所得的价款优先受偿。办理房屋抵押是一项严肃的法律行为，涉及多方权益，必须严格遵循法定程序。
第一步：前期准备与资格审查
办理抵押前，首要任务是确保抵押行为的合法性与可行性。抵押人需对拟抵押房屋拥有完整、合法、无争议的所有权，通常需持有《不动产权证书》或《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。需重点核查房屋是否存在已被查封、扣押、冻结等权利限制情形，或是否已设立其他在先抵押权。根据《中华人民共和国民法典》规定，学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施，以及所有权、使用权不明或有争议的财产等，依法不得抵押。同时，抵押人需具备完全民事行为能力，意思表示真实。
第二步：主债权合同与抵押合同的订立
房屋抵押属于从属性担保，其成立与效力依附于主债权债务关系（如借款合同）。双方首先需就主债权达成合意并订立书面合同，明确债权种类、数额、履行期限等核心条款。随后，抵押权人与抵押人应单独订立书面的抵押合同。抵押合同一般需载明：被担保主债权的种类与数额；债务人履行债务的期限；抵押房屋的坐落、面积、权属编号等具体情况；担保的范围（通常包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用）。合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。
第三步：办理抵押权登记（核心法定程序）
我国对不动产抵押权采取登记生效主义。根据《不动产登记暂行条例》，当事人必须共同向房屋所在地的不动产登记机构申请抵押权设立登记，抵押权自记载于不动产登记簿时方告正式设立。此环节是抵押权获得法律保护、产生对抗第三人效力的关键。申请时通常需提交：登记申请书；申请人身份证明；不动产权属证书；主债权合同与抵押合同；以及其他可能要求的材料（如共有人同意抵押的书面证明）。登记机构经审核，对符合规定的，将予以登记并核发不动产登记证明（他项权利证明）。
第四步：登记后的注意事项与权利实现
抵押权依法设立后，抵押人仍可占有、使用该房屋，但处分权受到限制。在抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人转让抵押财产的，受让人可以代为清偿债务以消灭抵押权。若发生债务人不履行到期债务等情形，抵押权人可与抵押人协议以抵押房屋折价，或申请人民法院拍卖、变卖该房屋。就所得价款，抵押权人享有法定优先受偿权。需注意，协议折价不得损害其他债权人利益。抵押权实现后，或主债权消灭等情形下，应及时办理抵押权注销登记。
整个办理过程强调书面形式、共同申请与法定登记。当事人应审慎评估自身履约能力与法律风险，必要时咨询专业法律人士，确保每一步骤均符合法律规定，以有效保障自身合法权益，避免未来产生不必要的纠纷。抵押权的正确设立与实现，对于维护金融秩序与交易安全具有重要作用。