在房地产交易实践中，常会遇到房屋已交付但不动产权证书（俗称“房产证”）尚未办妥的情形。此时，若因买卖、赠与、继承等原因需变更权利人，程序将更为复杂。本文旨在梳理相关法律框架与实践路径，为当事人提供清晰的指引。
必须明确一个核心法律原则：我国不动产物权实行登记生效主义。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。在开发商或原权利人未取得房屋所有权初始登记（即“大产证”）及后续分户转移登记前，从严格法律意义上讲，该房屋的完整所有权尚未经法定形式确认。直接办理标准的“过户”登记在技术上不可行。
这并不意味着权利无法在事实上进行转移与约定。实践中，依据房屋所处的不同阶段，存在以下几种主要处理方式：
其一，对于购买预售商品房后欲转让的情形。此时购房者仅持有《商品房买卖合同》，物权尚未产生。常见的操作是，由原买受人与新买受人、开发商共同协商，办理“合同更名”手续。即原买受人解除其与开发商签订的买卖合同，再由开发商与新买受人重新签订一份买卖合同。此过程需开发商高度配合，并可能涉及原合同解除责任、更名费用及重新备案等问题。其法律本质是债权债务的概括转移，而非物权过户。
其二，对于已交付使用、开发商已取得初始登记但未办理分户产权证的情形。此时，房屋的物权已登记于开发商名下。更名过户需分两步走：第一步，由原购房人与开发商配合，先完成从开发商至原购房人的分户转移登记，使原购房人取得产权证；第二步，原购房人再与新权利人按常规流程办理转移登记（买卖或赠与等）。此路径涉及两次登记流程与相应税费，耗时较长。
其三，通过预告登记制度保障未来物权。根据《民法典》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋协议时，可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。若在产权证未下时达成了转让协议，双方可协同向登记机构申请办理转移预告登记，以锁定未来的物权变动，防止原权利人“一房二卖”。
其四，因继承或离婚分割等非交易方式产生的更名。若原权利人在产权证办理前去世，继承人可凭生效法律文书（如公证遗嘱、继承权公证书或法院判决）直接要求开发商或登记机构将房屋登记至继承人名下。在离婚分割中，凭生效的离婚协议或法院裁判文书亦可办理。
无论采取何种路径，相关当事人都必须高度重视风险防范。务必签订内容详尽、权责清晰的书面协议，明确约定更名流程、费用承担、违约责任及后续配合义务。特别是对于“合同更名”，需仔细审查原买卖合同条款，确认其中无禁止转让的约定。所有环节的款项支付宜采用资金监管方式，以保障安全。
房产证未下发期间的更名过户虽法律程序迂回，但并非无路可循。关键在于准确识别房屋所处的法律状态，选择与之匹配的合规路径，并借助完善的合同与必要的登记手段，最大限度保障交易安全与目的实现。当事人遇此情况，建议审慎评估，必要时寻求专业法律意见。